Preliminare trascritto e fallimento: scioglimento curatore ex art. 173 CCII
La disciplina del contratto preliminare trascritto in pendenza di una procedura di liquidazione giudiziale (ex fallimento) è regolata dal coordinamento tra le norme del Codice della Crisi d'Impresa e dell'Insolvenza (CCII) e le disposizioni del Codice Civile in materia di pubblicità immobiliare.
Di seguito l'analisi del conflitto tra il potere di scioglimento della curatela e l'effetto prenotativo della trascrizione.
1. Inquadramento normativo: i rapporti pendenti
Il contratto preliminare ineseguito al momento dell'apertura della liquidazione giudiziale rientra nella categoria dei "rapporti pendenti". La regola generale, sancita dall'art. 172 CCII 1, prevede che l'esecuzione del contratto rimanga sospesa fino a quando il curatore, autorizzato dal comitato dei creditori, non dichiari di subentrare nel contratto in luogo del debitore, assumendone gli obblighi, ovvero di sciogliersi dal medesimo, salvo che nei contratti ad effetti reali sia già avvenuto il trasferimento del diritto.
In caso di scioglimento, ai sensi del medesimo art. 172, comma 4, CCII 1, il contraente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo della liquidazione giudiziale per il mancato adempimento, senza che sia dovuto il risarcimento del danno. Per quanto concerne la liquidazione dei beni immobili, il curatore procede secondo le modalità competitive previste per l'attuazione del programma di liquidazione 2.
2. L'effetto prenotativo della trascrizione (Art. 2645-bis c.c.)
L'art. 2645-bis c.c. prevede che la trascrizione del contratto preliminare garantisca un "effetto prenotativo": la successiva trascrizione del contratto definitivo (o della sentenza che accoglie la domanda di esecuzione in forma specifica) prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del preliminare stesso 3.
3. Risoluzione del conflitto e orientamento delle Sezioni Unite
Il conflitto interpretativo tra il potere di scioglimento del curatore (art. 172 CCII) e l'effetto prenotativo (art. 2645-bis c.c.) è stato oggetto di importanti chiarimenti da parte della giurisprudenza di legittimità.
Secondo l'orientamento consolidato delle Sezioni Unite, la facoltà di scioglimento del curatore è un diritto potestativo di carattere pubblicistico che non viene meno per effetto della sola trascrizione del preliminare 1 3. Pertanto, il curatore può legittimamente decidere di sciogliersi dal contratto anche se il preliminare è stato trascritto ex art. 2645-bis c.c.
4. Il limite della trascrizione della domanda giudiziale (Art. 2652 c.c.)
Un limite al potere di scioglimento del curatore è individuato nel coordinamento con il sistema delle trascrizioni delle domande giudiziali previsto dall'art. 2652, comma 1, n. 2, c.c. 4.
Se il promissario acquirente, prima dell'apertura della liquidazione giudiziale, ha non solo trascritto il preliminare ma ha anche trascritto la domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. 5, l'effetto della trascrizione della domanda è quello di rendere la sentenza che accoglie la domanda opponibile a chi ha trascritto o iscritto diritti contro il convenuto dopo la trascrizione della domanda stessa 4. In tale contesto, l'art. 172, comma 5, CCII fa espressamente salva l'efficacia della trascrizione della domanda di risoluzione promossa prima dell'apertura della liquidazione 1, principio estensibile, nel coordinamento tra norme, alla domanda di esecuzione in forma specifica che mira a ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso 5.
5. Tutela del promissario acquirente: il privilegio speciale
Qualora il curatore eserciti il potere di scioglimento (in assenza di trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c.), il promissario acquirente non rimane privo di tutela. L'art. 2775-bis c.c. dispone che i crediti del promissario acquirente derivanti dalla mancata esecuzione del preliminare trascritto sono assistiti da privilegio speciale sull'immobile oggetto del contratto 6.
Tale privilegio opera a condizione che gli effetti della trascrizione del preliminare non siano cessati al momento dello scioglimento. Ai sensi dell'art. 2645-bis, comma 3, c.c., tali effetti cessano se entro un anno dalla data convenuta per il definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non sia eseguita la trascrizione del definitivo, di altro atto esecutivo o della domanda giudiziale ex art. 2652 n. 2 c.c. 3.
Conclusione operativa
- Se è stata eseguita solo la trascrizione del preliminare: Il curatore può sciogliersi dal contratto ex art. 172 CCII. Il promissario acquirente potrà insinuarsi al passivo godendo del privilegio speciale ex art. 2775-bis c.c., purché la trascrizione sia ancora efficace 1 6 3.
- Se è stata trascrita la domanda ex art. 2932 c.c. prima della liquidazione giudiziale: Il curatore deve tenere conto degli effetti della trascrizione della domanda giudiziale. La sentenza che accoglie la domanda, una volta trascritta, prevale sulle trascrizioni successive alla domanda stessa, consolidando l'acquisto in capo al promissario acquirente in virtù del combinato disposto degli artt. 2652 n. 2 e 2932 c.c. 4 5.
Articoli citati: Art. 2645-bis c.c., Art. 2932 c.c., Art. 2775-bis c.c., art. 2652 c.c.
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172 CCII** , prevede che l'esecuzione del contratto rimanga sospesa fino a quando il curatore, autorizzato dal comitato dei creditori, non dichiari di subentrare nel contratto in luogo del debitore, assumendone gli obblighi, ovvero di sciogliersi dal medesimo, salvo che nei contratti ad effetti reali sia già avvenuto il trasferimento del diritto.
L'art. 172, comma 1, del CCII riportato nella Fonte 5 conferma esattamente quanto affermato nel claim.
172, comma 4, CCII** , il contraente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo della liquidazione giudiziale per il mancato adempimento, senza che sia dovuto il risarcimento del danno.
L'art. 172, comma 4, del CCII nella Fonte 5 prevede il diritto al credito nel passivo senza risarcimento danni.
Per quanto concerne la liquidazione dei beni immobili, il curatore procede secondo le modalità competitive previste per l'attuazione del programma di liquidazione .
La Fonte 1 (art. 216 CCII, sebbene il numero non sia esplicito, il testo corrisponde) descrive le procedure competitive per la liquidazione.
2645-bis c.c.** prevede che la trascrizione del contratto preliminare garantisca un "effetto prenotativo": la successiva trascrizione del contratto definitivo (o della sentenza che accoglie la domanda di esecuzione in forma specifica) prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del preliminare stesso .
L'art. 2645-bis, comma 2, c.c. nella Fonte 2 descrive l'effetto di prevalenza (prenotativo) della trascrizione del preliminare.
2, c.c.** .
Il claim è incompleto e privo di contenuto informativo verificabile rispetto alla Fonte 3.
, l'effetto della trascrizione della domanda è quello di rendere la sentenza che accoglie la domanda opponibile a chi ha trascritto o iscritto diritti contro il convenuto dopo la trascrizione della domanda stessa .
L'art. 2652 n. 2 c.c. nella Fonte 3 conferma l'opponibilità della sentenza di esecuzione specifica ai terzi successivi.
172, comma 5, CCII fa espressamente salva l'efficacia della trascrizione della domanda di risoluzione promossa prima dell'apertura della liquidazione , principio estensibile, nel coordinamento tra norme, alla domanda di esecuzione in forma specifica che mira a ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso .
La Fonte 5 cita la salvezza della trascrizione; il collegamento con l'art. 2932 (Fonte 4) è un'inferenza giuridica diretta ammessa.
2775-bis c.c. dispone che i crediti del promissario acquirente derivanti dalla mancata esecuzione del preliminare trascritto sono assistiti da privilegio speciale** sull'immobile oggetto del contratto .
L'art. 2775-bis c.c. nella Fonte 6 prevede espressamente il privilegio speciale per i crediti del promissario acquirente.
Riservato ad avvocati, magistrati e notai con iscrizione verificata.
