Nuda proprietà e agevolazioni Prima Casa: il confine tra titolarità e possesso

1. Il fatto

   Secondo quanto riportato da testate quali Fisco Oggi e Il Sole 24 Ore, la vicenda trae origine dal ricorso di un contribuente contro un avviso di liquidazione. L'amministrazione finanziaria aveva revocato le agevolazioni Prima Casa (imposta di registro al 2%) poiché l'acquirente era già titolare della nuda proprietà di un altro immobile nello stesso Comune.

   L'Agenzia delle Entrate sosteneva che la legge precludesse il beneficio a chiunque possedesse diritti reali su abitazioni nel medesimo territorio comunale. Dopo un esito favorevole al contribuente in secondo grado presso la Corte di Giustizia Tributaria, la questione è giunta in Cassazione, dove si è consolidato l'orientamento favorevole alla compatibilità tra i due istituti.

2. 

   Le norme in gioco

   Il quadro normativo è retto dal D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, e in particolare dalla Nota II-bis all'Articolo 1 della Tariffa, Parte I. La lettera b) della nota impone all'acquirente di dichiarare di non essere titolare esclusivo di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa nel Comune.

   Significativamente, la nuda proprietà non è menzionata in questo comma. La lettera c), invece, vieta l'acquisto agevolato se si è già titolari di diritti su immobili acquistati con le medesime agevolazioni su tutto il territorio nazionale. La violazione comporta il recupero della differenza d'imposta dal 2% al 9%, oltre a una sanzione del 30% e agli interessi.

3. Cosa dice la giurisprudenza

   La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il nudo proprietario si trova in una condizione di indisponibilità giuridica e materiale dell'immobile, poiché il diritto di godimento spetta interamente all'usufruttuario. Pertanto, la nuda proprietà non è idonea a soddisfare il bisogno abitativo che la norma sulle agevolazioni intende tutelare.

   I giudici hanno sottolineato che la mancata menzione della nuda proprietà nella lettera b) della Nota II-bis non costituisce una lacuna, ma una scelta legislativa precisa: se l'immobile non è stato acquistato in precedenza usufruendo delle agevolazioni, la sola nuda proprietà non osta a un nuovo acquisto agevolato nel medesimo Comune.

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8. Cosa insegna ai professionisti

   1. In sede di rogito, è fondamentale verificare se la nuda proprietà preesistente sia stata acquistata con agevolazioni.
   2. È consigliabile inserire in atto una clausola specifica che dia atto della titolarità della sola nuda proprietà.
   3. In caso di accertamento, la difesa deve concentrarsi sulla distinzione letterale tra i punti b) e c) della Nota II-bis.
   4. Monitorare sempre lo stato dell'usufruttuario: la riunione dell'usufrutto alla nuda proprietà prima del rogito cambierebbe radicalmente il quadro fiscale.

Riferimenti: D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico Imposta di Registro)Nota II-bis, Articolo 1, Tariffa Parte I, allegata al D.P.R. 131/1986Giurisprudenza di legittimità sulla compatibilità tra nuda proprietà e agevolazioni prima casa

Supervisione editoriale: Avv. Federico Papa·ICAMAggiornato a 10 giugno 2026Contenuto redatto con il supporto dell'AI e sottoposto a verifica redazionale sulle fonti. Nonostante i controlli, possono residuare imprecisioni: segnalazioni e richieste di rettifica sono benvenute. Segnala una rettifica